No sistema jurídico brasileiro, a posse mansa e pacífica de um bem por determinado período pode, em circunstâncias determinadas, levar à aquisição da propriedade por meio da usucapião. Esse instituto, de grande símbolo no direito brasileiro, tem como objetivo reconhecer a estabilidade e a segurança nas relações sociais, conferindo ao possuidor a legitimidade, o direito de se tornar proprietário do bem ocupado de forma contínua e incontestada.

A usucapião é um instituto originado do Direito Romano e tem como fundamento a função social da propriedade. No Brasil, encontra-se previsto na Constituição Federal de 1988, bem como no Código Civil de 2002, que estabelecem os requisitos e os prazos necessários para sua configuração.

Foram analisados ​​os diferentes tipos de usucapião existentes no ordenamento jurídico brasileiro, como a usucapião extraordinária, a usucapião ordinária, a usucapião especial urbana e a usucapião rural. Também será destacada a importância da posse ajustada e do decurso do tempo como elementos fundamentais para a configuração da usucapião, além da necessidade de observância dos demais requisitos legais.

Neste artigo, abordaremos 11 aspectos relacionados à usucapião no Brasil, explorando sua definição, finalidade, requisitos, modalidades e efeitos jurídicos.

1 – O que é Usucapião? Trata-se do modo originário de aquisição de uma propriedade, independentemente da vontade do titular anterior, pela posse mansa e pacífica de alguém com ânimo de dono, por tempo determinado, sem oposição ou interrupção, essa posse não pode ser clandestina (oculta, não praticada à vista de todos) nem violenta (adquirida por meio de força). Veja a seguir alguns tipos de usucapião e seus requisitos

2 – Usucapião Extraordinária Trata-se da forma de Usucapião em que a pessoa se manteve na posse mansa e pacífica do imóvel pelo período mínimo de 15 anos, agindo como se proprietário fosse, inclusive quando falamos na questão da manutenção do imóvel e pagamentos de tributos e taxas, essa condição não exige a moradia do pleiteante à Usucapião no imóvel, porém caso ele use este mesmo imóvel como residência, o prazo para pleitear o direito cai de 15 anos para 10 anos. Conforme estabelece o Artigo 1238 do Código Civil.

3 – Usucapião Ordinária Nesta situação estamos falando da aquisição do imóvel com justo título e boa fé pelo período de 10 anos, quando falamos em justo título estamos nos referindo a um documento de transferência da propriedade formalmente perfeito, em tese aquele que seja hábil para transferir o domínio, devidamente transcrito de forma onerosa ou não. Será reduzido para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base em registro no respectivo cartório e cancelado posteriormente, desde que os possuidores tenham nele estabelecido sua moradia ou feito melhorias específicas. Conforme estabelece o Artigo 1242 do Código Civil.

4 – Usucapião Urbana

Formato em que o possuidor esteja utilizando como moradia sua ou de sua família um imóvel urbano de no máximo 250 metros quadrados de forma mansa e pacífica pelo período mínimo de 5 anos, agindo como se proprietário fosse do mesmo, exige-se que neste caso o possuidor não seja proprietário de um outro imóvel rural ou urbano.

5 – Usucapião Rural

A Usucapião Rural se aplica a aquele que de forma mansa, pacífica (sem oposição) possua um imóvel em zona rural de até 50 hectares, utilizando-a como sua moradia ou de sua família pelo período ininterrupto de 5 anos, sendo requisitos exigidos que o pleiteante não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, assim como também deverá demonstrar que a propriedade se mantém produtiva de forma a ajudar na manutenção sua e de sua família.

6 – Usucapião Coletiva

Aplica-se a moradores de zona urbana com imóveis superiores a 250 metros quadrados por população de baixa renda, com o fim específico de construir moradias coletivas (diversos possuidores), o tempo e exigências requeridos para esta espécie de Usucapião são semelhantes aos da Usucapião Urbana, ou seja, 5 anos ininterruptos sem que haja oposição, bem como se houverem interessados nesta modalidade que sejam proprietários de imóveis rurais ou urbanos inviabilizará a concessão.

7 – Usucapião Familiar

Estabelecida pela Lei 12.424/2011, e adicionada como Artigo 1240-A do Código Civil, esta lei ainda causa alguma polêmica na sua interpretação. Trata sobre a posse de imóvel urbano de até 250 metros quadrados que estejam no controle de casal que venha a se separar. Nessa condição diz-se que o ex-cônjuge ou ex-companheiro(a) que exercer por 2 anos sem oposição de forma ininterrupta a posse do imóvel poderá requerer a Usucapião Familiar em desfavor da parte que em tese tenha abandonado o lar (deixado de cumprir as suas obrigações para a manutenção e pagamento de taxas e tributos). Essa regra só é possível se a parte pleiteante não for proprietária de outro imóvel rural ou urbano.

8 – Usucapião de Bens Móveis

Esta forma poucas pessoas conhecem, pois não trata de imóveis, e sim de bens móveis, como por exemplo um veículo, uma caneta, uma bicicleta, uma obra de arte, ou qualquer coisa que a lei venha estabelecer como bem móveis, os requisitos não são muito diferentes das aplicadas para os bens imóveis em sua forma Ordinária e Extraordinária.

De acordo com os artigos 1260 e 1261 do Código Civil, aquele que possuir como coisa sua, continua e incontestavelmente durante 3 anos com justo título e boa-fé adquirir-lhe-á a propriedade, e se a posse se prolongar por 5 anos será adquirida a usucapião independentemente do título de boa-fé.

9 – Sou Locatário de um imóvel posso pleitear a Usucapião?

Não! Uma vez que sua posse é precária, ou seja, aquela que é regida, por permissão, por empréstimo ou por contrato como o de aluguel, portanto ao contrário do que algumas pessoas imaginam, não existe a possibilidade de alguém que more de aluguel pleitear a Usucapião de um imóvel.

10 – Caseiro de Sítio, Casa no Campo ou Fazenda tem direito a Usucapião.

Não! É exatamente a mesma condição acima, mas neste caso estamos falando de uma relação de trabalho que as desavenças havendo ou não um contrato, o mesmo deverá ser resolvido na justiça trabalhista

11 – Adquiri um imóvel em um loteamento irregular, posso regularizar através da Usucapião?

Sim! Quando falamos de irregularidades de loteamentos, sabemos que podem existir diversas, como a irregularidade técnica, onde os loteadores simplesmente não fizeram todos os procedimentos juntos aos órgãos públicos para que o loteamento fosse regularizado, em muitos casos não foi feito nenhum procedimento. Também pode ser jurídico, quando em tese o loteamento foi implantado sobre a propriedade de um terceiro.

No seu caso específico, se a sua posse é mansa e pacífica, em nenhum momento houve contestação de sua condição na posse do imóvel, você pode entrar com o pedido de Usucapião Ordinária seguindo os mesmos parâmetros estabelecidos pela lei, conforme descrito acima.

Em conclusão, o instituto da usucapião desempenha um papel fundamental no direito brasileiro, garantindo a segurança jurídica e a estabilidade das relações de propriedade. Neste artigo, exploramos os principais aspectos desse tema complexo, abordando suas modalidades, requisitos e impacto nas relações sociais.

No entanto, vale ressaltar que a usucapião é um assunto amplo e dinâmico, sujeito a constantes atualizações legislativas e interpretações jurisprudenciais. Portanto, se você deseja se aprofundar ainda mais nesse tema fascinante e estar sempre atualizado sobre as mudanças e tendências relacionadas à usucapião, convidamos você a pesquisar mais em nosso site.

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IVANILDO DE GOUVEIA – ADVOGADO

16/05/2022

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